Por Cipriano Navarro.

La ciudad esta constituida por múltiples fuerzas que la transforman constantemente, entre esas fuerzas se encuentra el dinero y entre sus diversas encarnaciones me remito al Valor de Suelo, en la dinámica del Mercado de Suelo Urbano existen un sinfín de conceptos económicos que se deben entender para comprender mejor la ciudad.

¿Economía?, ¿En la arquitectura?. Sí, economía más allá de costos y presupuestos.

La ciudad es sensible a transformaciones que repercuten en el valor de suelo de un predio.

Antes de avanzar debemos tener claro ciertos conceptos económicos del mercado de suelo urbano; la “Renta” (NO alquiler), simplificada en el “Valor de suelo” esta renta en su versión urbana se divide en dos grandes grupos, Rentas urbanas primarias y Rentas urbanas secundarias (duh!) estas a su vez se subdividen pero no profundizare en cada una de ellas, solo de manera sencilla a aquellas rentas relativas para exponer mi punto.

El precio de un predio puede aumentar o disminuir con relación a su distancia con un elemento generador de valor a eso se le denomina RENTA DIFERENCIAL TIPO 1 (RDT1). (si, los nombres son económicamente aburridos). Cuando se la Renta diferencial tipo 1 llega a un punto en el eleva el precio de un predio y por consiguiente el invertir en él debe ser suficientemente redituable para garantizar una ganancia. Por lo tanto si se invierte se hará en con una mayor intensidad, cambiando un uso de suelo o construyendo en altura, eso se conoce como RENTA DIFERENCIAL TIPO 2 (RDT2).

Con estos dos sencillos conceptos ubiquemos estas rentas en la ciudad; los Centros Históricos, debido a su cualidad histórica y belleza son espacios con elevados precios de suelo (RDT1), por lo que invertir en ellos demanda una mayor intensidad de capital (RDT2); la presencia de elementos con una gran demanda en la ciudad como: parques, plazas comerciales, hospitales, atraen inversión, y esta generalmente se transforman en edificios de altura (RTD2).

En la ciudad de Puebla podemos encontrar un ejemplo interesante, el Parque del Arte, parque público que debido a los bajos porcentajes de área verde de la ciudad es de gran atractivo para los promotores inmobiliarios y por consiguiente presenta a su alrededor un mayor precio de suelo (RTD1) y esta se materializa en una mayor inversión, encarnada en edificios departamentales (RDT2).

Ahora que todos estamos en el mismo canal, entendiendo un poco del mercado de suelo urbano observemos ciertos fenómenos de la ciudad y preguntemos, ¿Por qué de pronto aparecen edificios habitacionales/oficinas en zonas de “exclusividad” sacadas de la manga? No somos detectives, solo testigos que habitamos la ciudad y observamos grandes inversiones en edificios vacíos a la deriva.

Los conceptos previamente mencionados del mercado de suelo urbano no son una ley… pero son una lógica.

Sinceramente suyo,
EL SENTIDO COMÚN. (@URBNSM)